سهم مالک و سازنده در مشارکت در ساخت؛ محاسبه یک پروژه هفت‌طبقه
سهم‌بندی ساختمان بین مالک زمین و سازنده چگونه محاسبه می‌شود؟ در این مقاله، ارزش زمین، هزینه ساخت، زیربنای قابل فروش، نسبت آورده‌ها و سود فرضی هر طرف را مرحله‌به‌مرحله بررسی می‌کنیم.
۱. سهم مالک و سازنده چگونه تعیین می‌شود؟
در یک مدل ساده مشارکت در ساخت، مالک زمین را تأمین می‌کند و سازنده هزینه‌های ساخت را بر عهده می‌گیرد. نسبت سهم اقتصادی طرفین را می‌توان با مقایسه ارزش آورده‌های مورد توافق محاسبه کرد. اما سهم نهایی قراردادی الزاماً از این فرمول پیروی نمی‌کند؛ توافق طرفین و تعهدات قرارداد نیز مؤثرند.
برای محاسبه سود نیز باید ارزش فروش سهم هر طرف را از آورده همان طرف کم کرد. این سود در مثال حاضر، سود ساده و قبل از هزینه‌های خارج از مدل است.
۲. محاسبه سطح اشغال و زیربنای هر طبقه
مساحت زمین برابر ۴۰۰ مترمربع است. اگر سطح اشغال مجاز ۶۰ درصد باشد، سطح اشغال حاصل از این درصد برابر ۲۴۰ مترمربع خواهد بود. برای ادامه مثال، به‌صورت فرضی سطح ساخت ۱۷ × ۱۶ متر در نظر گرفته شده است. این سطح ۲۷۲ مترمربع است و نباید آن را نتیجه خودکار ضابطه ۶۰ درصد تلقی کرد.
۳. محاسبه زیربنای قابل فروش
در این مثال فرض می‌شود از سطح ۲۷۲ مترمربع هر طبقه، ۲۰ مترمربع مربوط به مشاعات و غیرقابل فروش است. این عدد باید در پروژه واقعی با نقشه معماری و تعریف دقیق متراژ قابل فروش تطبیق داده شود.
۴. ارزش آورده مالک و هزینه ساخت سازنده
برای محاسبه ساده نسبت سهم، ارزش زمین ۴۰۰ میلیون تومان به ازای هر مترمربع و هزینه ساخت ۸۰ میلیون تومان به ازای هر مترمربع زیربنای هزینه‌ساز فرض شده است.
در این مدل، ۹ طبقه هزینه‌ساز به‌صورت فرضی شامل هفت طبقه مسکونی، پیلوت و یک طبقه منفی است. این فرض به معنی برابر بودن هزینه تمام طبقات نیست. در برآورد واقعی، نوع سازه، زیرزمین، پارکینگ، تأسیسات، نما، مشاعات و سایر اقلام باید جداگانه بررسی شوند.
۵. درآمد فروش و سود ساده پروژه
این نتیجه، اختلاف درآمد فروش و دو آورده‌ای است که در مثال منظور شده‌اند. تا زمانی که تمام هزینه‌های پروژه و زمان تحقق درآمد مشخص نشده‌اند، نباید آن را سود خالص قطعی یا سود تضمین‌شده دانست.
۶. درصد سهم مالک و سازنده
نمایش نسبت سهم‌ها
این درصدها حاصل نسبت ارزش آورده‌های فرضی هستند. تقسیم واقعی واحدها باید با توجه به ارزش و موقعیت واحدها، پارکینگ، انباری، طبقه، مشاعات و توافق قرارداد انجام شود؛ تقسیم صرفاً بر اساس مساحت همیشه ارزش اقتصادی برابر ایجاد نمی‌کند.
۷. سود فرضی مالک زمین
«مساحت معادل سهم» فقط برای محاسبه اقتصادی است و به معنی تعیین قطعی واحدهای متعلق به مالک نیست. بازده فوق نیز بدون لحاظ زمان پروژه و هزینه‌های خارج از مدل محاسبه شده است.
۸. سود فرضی سازنده
این بازده تنها در صورتی با نتیجه مثال سازگار است که سهم‌ها دقیقاً بر مبنای نسبت آورده‌ها تعیین شوند و درآمد فروش نیز متناسب با همان نسبت تقسیم شود. هزینه‌های خارج از مدل می‌توانند سود واقعی سازنده را کاهش دهند.
۹. آیا پروژه توجیه اقتصادی دارد؟
طبق فرض‌های عددی این مثال، درآمد فروش از مجموع ارزش زمین و هزینه ساخت فرضی بیشتر است. بااین‌حال، برای اعلام توجیه اقتصادی قطعی باید هزینه‌های تکمیلی، زمان ساخت، ریسک فروش، هزینه تأمین مالی و شرایط واقعی قرارداد نیز بررسی شوند.
| شاخص | مالک | سازنده | کل پروژه |
|---|---|---|---|
| آورده (میلیارد تومان) | ۱۶۰ | ۱۹۵٫۸۴ | ۳۵۵٫۸۴ |
| درصد سهم | ۴۴٫۹۶۴٪ | ۵۵٫۰۳۶٪ | ۱۰۰٪ |
| مساحت معادل سهم (مترمربع) | ۷۹۳٫۱۷ | ۹۷۰٫۸۳ | ۱٬۷۶۴ |
| ارزش فروش معادل سهم (میلیارد تومان) | ۱۹۴٫۳۳ | ۲۳۷٫۸۵ | ۴۳۲٫۱۸ |
| سود ساده (میلیارد تومان) | ۳۴٫۳۳ | ۴۲٫۰۱ | ۷۶٫۳۴ |
| بازده ساده نسبت به آورده | حدود ۲۱٫۴۵٪ | حدود ۲۱٫۴۵٪ | — |
جمع‌بندی نهایی
در این مثال، ارزش زمین ۱۶۰ میلیارد تومان و هزینه ساخت فرضی ۱۹۵٫۸۴ میلیارد تومان است. مجموع آورده‌ها ۳۵۵٫۸۴ میلیارد تومان و درآمد فرضی فروش ۴۳۲٫۱۸ میلیارد تومان محاسبه می‌شود. بنابراین اختلاف این دو رقم، ۷۶٫۳۴ میلیارد تومان است.
با تقسیم متناسب درآمد و آورده‌ها، سهم اقتصادی مالک حدود ۴۴٫۹۶۴ درصد و سهم اقتصادی سازنده حدود ۵۵٫۰۳۶ درصد خواهد بود. سود ساده محاسباتی مالک حدود ۳۴٫۳۳ میلیارد تومان و سود ساده محاسباتی سازنده حدود ۴۲٫۰۱ میلیارد تومان است.
تذکر فنی و اقتصادی: ارقام این مقاله نمونه آموزشی هستند، نه نرخ روز بازار یا نظر کارشناسی درباره یک ملک مشخص. سطح اشغال، تعداد طبقات، زیربنای مجاز، هزینه ساخت، متراژ قابل فروش و نحوه تقسیم واحدها باید براساس مدارک ملک، ضوابط شهرسازی، نقشه مصوب و قرارداد بررسی شوند. هزینه‌های مالی، عوارض، بیمه، مالیات، طراحی، مجوزها، تأخیر، فروش و سایر مخارج در این مدل ساده محاسبه نشده‌اند.
مهندس حسین جعفری جرجافکی